未来中山房价看经济转型成效

admin 1个月前 (09-22) 快讯 23 0

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

笔者于去年3月中揭晓「中山楼价猪年仍由外地客主导」,让我们年半后再讨论中山楼市未来走向。从2015年起,中山经济显示走向下坡。在大湾区九城中,2020年上半年中山市GDP总量排在倒数第二,增速更是全省倒数第一。从中山公布的最新数据,2020年上半年GDP总额只有1,389.32亿元(人民币,下同),同比下降6.5%。纵然中山经济于第二季降幅从负13.1%收窄到负6.5%,整体经济势头是止跌回稳,但相比其他省内都会其显示仍然不太理想。

分产业看,第一、二、三产业增加值同比齐降,分别是第一、二及三产业的同比下降2.1%、10.5%及2.3%。一、二、三产业比例是1.9:47.2:50.9。事实上,中山经济的增速放缓始于2015年,从2015年的8.4%增进,一直到2020年上半年的6.5%缩短。随虒g济进入新常态,中山市大部分工业仍是传统性的低端产业,既受害于近年中美贸易战,也受到内地其他省份同业的竞争。

不外,中山市近期最先鼎力培育新兴产业,包罗新一代信息技术、高端装备制造和康健医药,但仍待新兴产业进入成熟增进阶段。

新兴产业渐发展利经济

可喜的是今年上半年瞥见新兴产业增进较快,高端装备制造业增加值由负转正,比首季提高23.4%,工作母机业增加值增进20.8%,比首季提高26.9%,工业转型正在路上。这些年,中山工业增速显著放缓,然则中山房价和房地产开发却泛起上升趋势。2015年后,中山市一手住宅房价一起高涨,从2015年仅仅6,301元/平方米均价一起上升到2018年的14,373元/平方米均价。不外,一手房价自此徐徐回落到今年上半年成交均价13,409元/平方米,同比下降约5%。

由于房价上涨过急,2017年3月中山颁布限购限贷及限网签政策:外地人买房,首套需要半年社保,二套要二年社保。平心而论,限制政策不算严肃,但已拖慢楼价上升速率,且成交量也泛起下跌。先看2020年上半年数据,中山新居批售13,274套,批售面积142.9万平方米,新居成交21,277套,成交面积228.8万平方米;成交均价是13,409元/平方米,无论新居供应量、成交数目及均价都同比下跌,分别是同比下跌46.7%、23.1%及4.4%,反映上半年新居流动受到新冠肺炎影响严重。

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上半年中山市一手住宅显示与其他主要大湾区都会相同,泛起「先高后低」局势,但从5月后已显著回弹趋于常态。不外,请人人注意,中山市房地产开发流动自2018年底后已有所放缓,2019年下跌24.5%,而今年上半年依然下降7%,令到未来新居供应量连续受压。

临珠区域新盘成交畅旺

上半年中山市新居主要成交区镇是集中临珠片区、「深中通道」下脚片区、西区和南区,排在首七名包罗「临珠片区」的三州里(2,788套)、坦州镇(1,891套)、西区(1,870套)、「深中大道」下脚点的火炬开发区(1,829套)及南朗镇(1,529套)、南区(1,712套)和阜沙镇(1,303套)。反映新盘买家仍然追逐中山和四周深圳和珠海两大特区相连的物业。至于二手住房,仍然连续泛起「供过于求」的情形。2020年上半年,二手住宅成交均价为11,287元/平方米,同比下降2.6%,然则疫情趋缓后的6月,二手均价已微升到11,902元/平方米,也成为上半年成交量价极点。

从各镇区二手住宅均价来看,东区13,569元/平方米摘冠,其次是火炬开发区、石岐区、坦州镇、南区及口岸镇,成交均价均过11,000元/平方米。至于各镇区二手住宅成交量方面,城区包揽近六成,包罗西区(16.9%)、开发区(14.87%)、东区(11.6%)、沙溪镇(11.2%)、石岐区(10.47%)及南区(9.22%)。如果把各区镇一、二手住房叠加剖析,不难找到中山市较成交活跃的区镇包罗西区、开发区及南区,也导向投资者的购房取向。

反观上半年,中山公然招拍地块不多,共仅有三幅,占地面积为43.1万平方米和楼面价为7,024元/平方米,同比都大涨一倍以上。较为瞩目的一宗位于石岐区的巨无霸地块,系落实华侨城欢欣海岸项目的用地。另外两宗位于翠亨新区及南朗镇,均为纯住宅用地,由琱j团体及星河地产投得。总括来说,中山市上半年土地供应量不多,预料下半年或会回暖。

小榄镇楼价较平配套好

面临现时中山经济的下滑现况,市政府提出几点未来偏向,而影响房地产的主要是重点精准扶持产业升级、内联外通打造中山为湾区西部综合交通枢纽、周全提速城建打造精品中山、放宽人才购房政策吸引人才大量流入中山等等,连续改变中山市产业结构指导中山成为净流入都会、制作中山成为湾区西部公路、高铁、地铁等交通枢纽点、激励大型国内外产业进驻、连续建成中山为休闲、旅游、会展业湾西焦点点等等。综合来说,港澳住民选择中山置业仍是不俗的选项,然则注意下注区镇和选取一或二手住宅。如上面所剖析,新居选购往临深和临珠区和中部东、西和南区,二手楼则以成熟区镇可取。中山北部的小榄镇也是可以思量,取其价钱较平,且中心部商业配套已趋向成熟。■题为编者所拟。本版文章,为作者之小我私家意见,不代表本报态度。

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